Hintergründe

In den vergangenen Jahren sind in Leipzig zahlreiche neue selbstverwaltete Wohnprojekte entstanden. Bei den meisten davon hat sich eine Gruppe von Leuten zusammengefunden, um einen leerstehenden unsanierten Altbau kollektiv zu erwerben, zu sanieren (oft mit viel Eigenleistung) und anschließend zu bewohnen.

Das selbstverwaltete Wohnen hat viele Vorteile: Man wohnt sicher, selbstbestimmt und langfristig bezahlbar. Und im besten Fall wirken solche Projekte als Orte solidarischen Zusammenlebens und (z.B. durch öffentliche EG-Nutzungen) als emanzipatorische Treffpunkte auch in die Stadt hinein

Einige dieser Projekte haben sich im »Haus- und WagenRat« e.V. zusammengeschlossen, der bestehende und neue Projekte berät und sich politisch für gute Rahmenbedingungen stark macht. Für das hier vertretene Verständnis von Wohnprojekten sind einige Prinzipien grundlegend, u.a.

(1.) Kollektiveigentum statt Einzeleigentum – d.h. das Haus als Ganzes gehört der Gemeinschaft derer, die drin wohnen.

(2.) Die Bewohner*innen haben gleiche Mitbestimmungsrechte, egal wieviel Geld jede*r von ihnen einbringt.

(3.) Die Häuser sind dauerhaft dem Markt entzogen, auch die Hausgemeinschaft soll ihre Immobilie nicht wieder gewinnbringend verkaufen können. Dafür eignen sich verschiedene Rechtsformen, v.a. Genossenschaften oder das Modell des Mietshäuser Syndikats.

In jüngster Zeit haben sich die Rahmenbedingungen in Leipzig aber grundlegend verändert. Die Bevölkerung wächst prozentuell schneller als in jeder anderen deutschen Großstadt, die Zeiten von Leerstand und entspanntem Wohnungsmarkt sind definitiv vorbei. Die oben beschriebene Strategie zur Gründung neuer Wohnprojekte stößt daher mitterlweile an deutliche Grenzen, da – sofern überhaupt noch leere Häuser zu finden sind – sich ein Kauf durch die stark gestiegenen Preise in zu hohen Mieten niederschlagen würde.

Zugleich kommen viele »ganz normale Mieter*innen« unter Druck. Es mag noch günstige Bestandsmieten geben, doch wer eine neue Bleibe suchen muss, ist mit stark steigenden Angebotsmieten konfrontiert. Das macht es für Hauseigentümer*innen lohnend, Bestandsmieter*innen loszuwerden. Gerade in  un-, teil- oder einfach »schon« vor 15 bis 20 Jahren zum letzten Mal sanierten Häuser ist der Aufwertungsdruck hoch. Dort bestehen zwischen Ist-Zustand und »Marktpotential« die höchsten »Ertragslücken«, d.h. es lässt sich mit Luxussanierung und Einzelverkauf als Eigentumswohnungen  am meisten Profit aus den Immobilien schlagen. Dafür ist jedoch zuerst eine Totalentmietung nötig. Immer öfter wird dabei zu rabiaten Methoden gegriffen – gut dokumentiert sind z.B. die Fälle aus der Holbeinstraße und der Jahnallee.

Die Suche nach neuen Wegen zur Gründung selbstverwalteter Wohnprojekte sollte deshalb unbedingt mit den Problemen entmietungsgefährdeter Häuser »zusammengedacht« werden. Zum Einen zeigt die Erfahrung aus anderen Städten, dass auch in Situationen mit sehr wenig Leerstand noch Häuser dem Markt entzogen werden können, wenn dies aus dem bewohnten Bestand heraus geschieht. Zum Anderen bestehen gerade in den genannten, noch nicht vollsanierten Häusern oft zumindest Ansätze zu einer Mieter*innenselbstorganisation.

Eine gut organisierte, juristisch kundig beratene und von einem solidarischen Umfeld politisch unterstützte Hausgemeinschaft kann bei einem anstehenden Verkauf des Hauses im günstigsten Fall eine unsoziale Verwertungsstrategie durchaus verhindern und mit einem Selbstverwaltungskonzept eine tragfähige Alternative entwickeln, um das Haus selbst zu übernehmen.

Mieter*innen, die eher zur Selbstverwaltung gedrängt werden als sich bewusst dafür zu entscheiden, brauchen jedoch Unterstützung. Für sie sind die in Leipzig bisher üblichen Wohprojekte-Rechtsformen (Mietshäuser Syndikat, Ein-Haus-Genossenschaft) nur bedingt geeignet, da diese einen von Anfang an hohen Organisationsgrad und unter den heutigen Marktbedingungen eine rasche Verfügbarkeit von Eigenkapital voraussetzen.

Wir haben deshalb – nach Vorbildern in anderen Städten (z.B. Selbstbau eG und Bremer Höhe eG in Berlin, Schanze eG in Hamburg, Wogeno München eG, WOGE Nordstadt eG und Selbsthilfe Linden eG in Hannover) – eine Genossenschaft gegründet, die als handlungsfähiger Träger für verschiedene Wohnprojekte auftreten soll (mehr dazu unter Organisationsmodell).

(Die in Leipzig bestehende Alternative Wohngenossenschaft Connewitz eG, die 14 v.a. ehemals besetzte Häuser besitzt, sah sich aufgrund ihrer Vermögensstruktur nicht in der Lage, in eine solche Rolle zu schlüpfen.)

Bei einer Übernahme eines Hauses durch die bisherigen Mieter*innen hat eine Genossenschaft gegenüber individualeigentumsorientierten Modellen wie einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) den Vorteil, dass eine Gesamtlösung für alle Betroffenen möglich wird: Diejenigen, die sich einen individuellen Wohnungskauf ohnehin nicht leisten könnten, können trotzdem wohnen bleiben und diejenigen, für die ein solcher in Frage käme, können – indem sie ihr Geld via Genossenschaft in den Hauskauf investieren – ebenfalls eine sehr gut abgesicherte Wohnsituation erreichen, ohne sich persönlich verschulden zu müssen.

Unsere Genossenschaft will explizit wachsen, um möglichst vielen Leuten sicheres und selbstbestimmes Wohnen zu ermöglichen. Wir wollen auch Skaleneffekte nutzen, um profitorientierten Investoren die Stirn bieten zu können: Bessere Kreditkonditionen durch größere Volumen, Professionalisierung durch bezahlte Verwaltungsstellen, ohne damit die Mieten nennenswert belasten zu müssen (in der momentanen Aufbauphase erfolgt die gesamte Leitung der Genossenschaft ehrenamtlich).